Der Notarvertrag – Grundstückskaufvertrag


Nach deutschem Recht ist es nur möglich eine Immobilie über einen Notar zu kaufen oder zu verkaufen. Der Notarvertrag muss abgeschlossen werden, um das Geschäft abzuwickeln. Der Notar selbst agiert dabei als unabhängige Person und hat die Aufgabe beide Parteien über den Inhalt und die Folgen des Vertrages aufzuklären. Ein Notarvertrag ist für den Laien nur schwer verständlich, daher ist es ratsam sich mit den Besonderheiten schon vorab auseinanderzusetzen. Zwar ist es auch möglich während der Sitzung fragen zu stellen und Aufgabe des Notars ist es diese zu beantworten, jedoch ist ein Notarvertrag meist sehr umfangreich. Die folgenden Informationen sollen Ihnen behilflich sein Ihren Notarvertrag besser zu verstehen und so am entscheidenden Tag die richtigen Fragen stellen zu können.
 

Wie läuft der Erwerb einer Immobilie genau ab?

Beim Erwerb eines Grundstücks werden zwei grundlegende Verträge unterschieden. Zum einen wird ein Vertrag über den Verkauf abgeschlossen. In diesem verpflichtet sich der Verkäufer das Eigentum und den Besitz bei Zahlung des Kaufpreises zu übertragen. Weiter wird ein so genannter Auflassung Vertrag geschlossen. In diesem Vertrag einigen sich die beteiligten Parteien darüber, dass der Verkäufer das Eigentum am Grundstück jetzt an den Käufer überträgt.
Zusätzlich ist neben der Auflassung der Eintrag in das Grundbuch für den Erwerb der Immobilie erforderlich. Für den Eintrag im Grundbuch ist zuvor ein Antrag zu stellen und die Bewilligung des vorherigen Besitzers ist notwendig.
Im Notarvertrag werden diese beiden Vereinbarungen, wie auch die Erklärungen zum Grundbucheintrag schriftlich festgehalten und ergänzt.
 

Gliederung des Notarvertrags

Der Notarvertrag ist meist ähnlich gegliedert und unterteilt sich in folgende Abschnitte:
-        Angabe der Vertragsparteien, der Art des Vertrages und der Immobilie
-        detaillierte Beschreibung des Sachstandes
-        Informationen zum Verkauf der Immobilie
-        Informationen zu den Vereinbarungen zum Eigentumsübergang
-        ein eigener Abschnitt ist dem Kaufpreis gewidmet
-        zum Schluss werden sonstige Regelungen, Anmerkungen, Hinweise und Informationen zu den Begleitkosten des Immobilienerwerbs angefügt

Was ist der Sachstand?

Der Sachstand wird, wie bereits dargelegt, in einem eigenen Abschnitt des Notarvertrags festgestellt. Zu den Informationen, die dabei hinterlegt werden, gehört z.B. die Feststellung wer gerade im Grundbuch als Grundstücksbesitzer eingetragen ist. Auch wird aufgeführt in welcher Form das Grundstück bereits belastet ist. Auch über die vorhandene oder noch ausstehende Bebauung des Grundstücks wird Auskunft gegeben.
Der Sinn der Feststellung des Sachstandes ist die Darstellung des aktuellen Ist-Zustandes. Die detaillierte Beschreibung dieser Ausgangslage dient dabei als Grundlage für die folgenden vertraglichen Regelungen.



Was ist das Grundbuch?

Bei dem für die Region oder den Bezirk zuständigen Amtsgericht wird für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt geführt. Dieses Papier gliedert sich in folgende Teile:
-        Das Titelblatt enthält Informationen zur Lage, der Größe, der Wirtschaftsart des Grundstücks, Flurstücks- und Flurnummer.
-        Abteilung 1: Auflistung der Eigentümer und Eintrag der Gründe für den Eigentümerwechsel (z.B. Erbschaft, Zwangsversteigerung oder Verkauf)
-        Abteilung 2: Auflistung der Beschränkungen und Lasten, wie z.B. Vorkaufsrechte, Erbbaurechte und Wegerechte
-        Abteilung 3: Auflistung der Grundpfandrechte (dienen der Sicherung von Bankdarlehen), in der Regel Grundschulden und Hypotheken. Auch werden hier Konkurs- und
-         Zwangsversteigerungsvermerke notiert, wie auch Auflassungsvormerkungen

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register. Um Einsicht zu erlangen, muss dem Grundbuchamt gegenüber ein berechtigtes Interesse erklärt werden. Dieses ist z.B. dann gegeben, wenn ein potenzieller Käufer vom Verkäufer die Ermächtigung bekommt dies einzusehen, oder wenn ein Kreditinstitut dem Besitzer einen Kredit gewähren möchte und das Grundpfandrecht als Sicherheit haben möchte.


Informationen zum Verkauf der Immobilie

Im Abschnitt über den Verkauf der Immobilie gilt es auf die genaue Beschreibung zu achten. Unterschieden wird hier zwischen Alleineigentum, Miteigentum und Sondereigentum. Bei dem Alleineigentum gibt es nur einen Eigentümer für das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude. Bei dem Erwerb eines Miteigentumsanteils erfolgt quasi eine ideelle Trennung, es gibt also mehrere Grundstückseigentümer. Das Sondereigentum bezieht sich auf den Erwerb einer Eigentumswohnung und ist zwingend mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden.


Informationen zu den Vereinbarungen zum Eigentumsübergang

Die Erklärung der so genannten Auflassung ist ein wesentlicher Bestandteil dieses Abschnittes. Diese beinhaltet die Vereinbarung, dass der Verkäufer das Eigentum jetzt an den Käufer überträgt. Der Notar wird in der Regel mit der Eigentumsüberschreibung beauftragt. Zwei Sicherheitsmechanismen arbeiten zum einen für den Verkäufer, zum anderen für den Käufer.
Für den Verkäufer wird sichergestellt, dass der Antrag auf die Bewilligung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erst dann erfolgt, wenn die Kaufpreissumme auf dem Konto des Notars eingegangen ist, oder der Verkäufer den Eingang selbst bestätigt.
Für den Käufer gibt es eine so genannte Auflassungsvormerkung und dient diesem als Sicherung. In Abteilung 2 des Grundbuches wird ein entsprechender Eintrag vorgenommen, der den Käufer als nächsten Eigentümer vormerkt. 


Informationen zum Kaufpreis

Dem Kaufpreis wird im Notarvertrag ein eigener Abschnitt gewidmet. Neben der Festsetzung des eigentlichen Kaufpreises wird weiter festgehalten, inwieweit es sich bei dieser Summe um einen Festpreis handelt. So sind meist die Gebühren, die mit dem Kauf der Immobilie entstehen und vom Käufer zu tragen sind, nicht mit aufgeführt. Dabei handelt es sich um die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, Behörden und die Grunderwerbssteuer.
 
 

Informationen zu sonstigen Regelungen, Bestimmungen und Hinweisen am Ende des Notarvertrags

Am Ende des Notarvertrags werden meist Regelungen zum Übergang von Lasten, Besitz und Nutzungen festgehalten. Dabei wird vereinbart, wann der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen kann und muss. Dies unterscheidet sich vom Übergang des Eigentums. Der Übergang des Eigentums erfolgt mit der Eintragung im Grundbuch. Der Übergang von Lasten, Besitz und Nutzungen bezieht sich z.B. darauf, ab wann der neue Eigentümer Wasser- oder Abwassergebühren etc. zu zahlen hat.
 
Die gegebenen Informationen sollen dazu dienen, dass Sie sich einen zusammenfassenden Überblick über den Inhalt des Notarvertrags verschaffen können. Bevor Sie einen solchen Vertrag unterschreiben sollten Sie sich auf jeden Fall von einem Fachmann beraten und aufklären lassen.